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文旅

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发表于 2019-4-14 19:37:26 | 显示全部楼层 |阅读模式
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18大以来,2015-2018年中央一号文件连续4年提出发展休闲农业,从国务院到中央部委出台的具体国家级文件即在20项以上。但是千万要注意拿地时的选在,那些不注意拿地隐患的人可吃了大亏!

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投资是否赚钱 70%靠拿地

旅游投资界有一句很经典的话,叫“投资是否赚钱,70%靠拿地”。首先要明确什么土地能够用,什么土地不能够用。

农村集体建设用地分为宅基地、经营性建设用地、公共设施和公益性建设用地三类。

宅基地的使用对于旅游开发来说是最具有商业价值的。目前它有两种使用方式

第一种是宅基地“三权分置”,“三权分置”的政策从承包地应用到宅基地上了,宅基地既保留了原来的体制,又可以盘活用足城市资本,也可以进行经营,可以直接进行特色小镇、民宿等旅游开发利用。例如浙江桐庐,就是首先把宅基地确权,农民把宅基地卖给村集体,村集体和城市资本合作共同开发民宿。

第二种方式就是国务院一号文件所提出的“允许利用宅基地建设生产用房“,将零散的宅基地集中起来之后,做田园综合体或者特色小镇的产业用地。

另一个值得关注的是农村集体经营性建设用地入市,农村集体经营性建设用地入市是指在符合规划、用途管制和依法取得的前提下,允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股,实行与国有建设用地使用权同等入市、 同权、同价。入市需符合以下条件:

一是必须是在33个土地改革试点县市才能允许农村集体经营性建设用地入市;

二是拟入市用地必须是建设用地,农田等其他非建设用地是不能入市的;

三是拟入市用地必须符合城乡规划;四是拟入市用地出让用途有限制,正常是只能作为工作、商业、仓储等经营性用地,不得用地房地产开发。

当前来说比较成功的几个案例,都是在宅基地和农村集体经营性建设用地这两块来做的突破。这两块地的改造,基本上都是围绕着一线二线城市或者核心城市,三线强城市的一些中心城市周边。

案例:战旗村(乡村振兴&田园综合体标杆)

党的十八大以来,战旗村坚持以农业供给侧结构性改革为主线,深化农村土地集体产权、农业新型经营主体社会化服务体系等综合配套改革,再次刷新多项“战绩”

率先开展清产核资、股权量化,成立村集体资产管理公司,敲响全省农村集体经营性建设用地入市“第一锤”。

优化生产体系,按照建基地、创品牌、搞加工的思路,做强做优绿色产品品牌,建成绿色有机蔬菜种植基地800余亩。

优化经营体系,组建2个蔬菜专业合作社,引入京东云创平台、“人人耘”智慧农业,培育省市著名商标品牌3个。

优化产业体系,引进培育榕珍菌业、满江红等16家企业,延伸产加销链条;建成AAA级景区,年接待游客40余万人次,实现农商文旅融合发展。

2017年,战旗村集体资产4600万元,集体经济收入462万元;村民人均可支配收入26053元,乡亲们的生活越来越巴适,日子越来越安逸

战旗村被评为国家级乡村旅游示范区,乡村振兴典范、以集体建设用地为主得三产融合发展得乡村综合体。

农林用地主要包括国家林权用地和村集体林权用地。无论哪种用地,都要明确一个很重要的问题,那就是林业设施用地不超过10亩。这是一个巨大的坑,例如,有1万亩的森林,那么3%的林业用地换算下来是多少?很多人理解是300亩建设用地,其实是不是这样的,它有一个上限。

除了以上几种地外,在整个旅游开发中最好用的地是什么?四荒地。具体为荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地。国家基本上围绕着一个政策:谁治理谁使用谁保护谁受益,允许“四荒”使用权一定50年或更长的时间不变。

另外,一定要注意生态保护红线和土地使用年限的问题。

生态保护红线指在生态空间范围内具有特殊重要生态功能、 必须强制性严格保护的区域,是保障和维护国家生态安全的底线和生命线,通常包括重点生态功能区域以及生态环境敏感脆弱区。纳入生态保护红线的区域,禁止进行工业化和城镇化开发,从而有效保护我国珍稀、濒危并具代表性的动植物物种及生态系统,维护我国重要生态系统的主导功能。红线一定不要碰。

耕地的承包期一般是30年,草地的承包期一般是30年-50年,林地的承包期一般是30年-70年,经国家同意可以延长。

有一招可以解决“土地坑”,那就是做所有的文旅项目投资,去看它的土地利用规划图和土地使用生态红线保护图。



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村支两委是解决矛盾的关键

第二个比较大的坑就是“人坑”。项目在整个操作过程中经常会有很多矛盾,也许是与村民的矛盾,也许是与村支部、村委会(以下简称“村支两委”)的矛盾。解决这些矛盾最好的办法就是与村支两委搞好关系。

村支两委在项目开发中发挥着十分重要的作用。在项目开发中,会出现很多问题,例如,村民对补偿费用不满意、村民要参与项目施工、材料供应、村民要参与管理任职、村民要强制承包经营等,解决问题的最好办法就是将村支两委作为唯一的对接输入口、输出口。

可以与村支两委签署协议,将一些对村民的约束条款写进协议,例如,一不准对前期的补偿有异议、二不准参与施工和材料的供应、三不准参与项目的非合理化的任职要求、四不准强制经营。同时,也要将村民的权益也进去,保障村民的权益。

另外,要明确政府的责权,主要包括规划审批、立项、土地指标的调配等。

项目开发 测算先行

在整个旅游开发环节当中非常重要的一件事情,就是投资成本的测算和投资盈利模式测算。

很多投资商在进行成本测算时,只测算了建设成本,其实在整个旅游投资中,建设成本只是七大成本之一。另外六大成本分别为:资金成本、税费成本、招商成本、人员成本、办公成本、营销成本。

在进行测算时,首先要去做总投资测,然后,要把项目分成几个小项目,进行单个小项目测算。只有这样才会知道每个小项目要花多少钱、要怎么挣钱、哪些项目会盈利哪些项目会亏损。另外,要测算出项目运营一年的成本是多少,只有把成本测算出来你才能够知道一年来多少游客才能达到营收平衡。

一、康养地产如何获取土地?

目前,政府土地政策收紧,调控的表层意义是管住地产增量,深层意义是“去地产化”,鼓励“地产+产业”,鼓励激活存量资产。

对于康养地产的土地获取,除了增量土地的获取之外,应该更重视以下几类土地:


1)空置的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用;

2)已出让的商品房开发用地在尚未进行正式开发前;

3)已建成的尚未对外销售的存量商品房,直接进行改造后;

4)集体建设用地。


同时,康养地产在拿地环节,应十分重视对土地获取成本的控制,其中很重要的就是拿好医疗用地、养老用地,这方面主要的政策文件有:

1 )国土资源部:《养老服务设施用地指导意见》;

2) 住房城乡建设部、国土资源部、民政部等四部门:《关于加强养老服务设施规划建设工作的通知》;

3) 卫生计生委、民政部、国土资源部等部门:《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的意见》。

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二、康养地产如何定位?

康养地产是一种新兴的业态,康养地产以健康旅游产业为核心,将医疗、健康管理、养生、养老、休闲、旅游等多元化功能融为一体,同时核心特色产业能与“研、学、农、林、渔”等其它产业相融合,起到产业带动的作用。康养地产按照核心特色可分为以下几种:


1)医疗为特色;

2)中医为特色;

3)养生为特色;

4)田园康养为特色;

5)滨海康养为特色;

6)森林康养为特色。


其中,(1)、(2)可以做到康养元素自行导流,(3)、(4)、(5)、(6)需要更多的依赖旅游元素导流。

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2、“康养之医”体系的准确理解和把握

健康服务业主要有医疗、健康管理、养生服务、养老服务等,其中需求刚性最强的也是产业价值最大就是医疗服务业。对于康养之医体系的作用我们必须重新认识,康养之医不管包括医疗,还包括医学体系对康养体系的支撑。

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如果回顾一下医学体系的四大门类:预防医学、临床医学、康复医学、保健医学,就会清晰的发现医学体系对康养地产的产品体系的重要性。下图是中国和美国健康产业的对比:

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从图中我们可以清晰的看出,在家庭及社区的医疗保健服务、健康管理服务及护理服务方面有着巨大的发展空间。

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三、康养地产如何赢利?

1、靠产业赢利

康养产业具有非常高的经济产出,据统计大型医疗机构平均年产值在每年几十个亿的量级,中型医疗机构平均年产值也在每年几个亿的量级,中医馆平均年产值每年几千万的量级,因此在做好产品体系设计的前提下,康养服务业具有产出高、经营平稳性好的特点。

2、靠土地增值赢利

在中国宏观经济走势不东莞桑拿爽记重大变化的前提下,土地增值的趋势也不会变,变化是土地增值变现的方式。

3、靠资本运作赢利

资本运作可以帮助我们解决在项目建设、运营及退出几个环节的关键问题。在建设环节常用的资本运作方式有:产业基金、PPP模式、股权合作等,在运营环节常用的资本运作方式有:PPP模式、委托运营、股权合作等,在退出环节常用的资本运作方式有:上市IPO、资产证券化、产业基金持有资产等方式。

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最后总结一下文旅项目投资开发失败的六个原因:

1. 跨界投资。目前,很多业外资本进入文旅产业,特别是在特色小镇和田园综合体项目上。这些业外资本快乐8技巧不了解文旅行业的政策底线、土地限制和开发壁垒,造成了大量的战略误判。

2. 迷信政府口头承诺,草率拿地,导致某些指标或土地性质调整无法落地的情况。

3. 盲目自信,拍脑袋决策,跟着感觉走。业外资本的大佬在各行各业都取得过成功,他们来到旅游行业,看到中国旅游界的当前项目情况,觉得这些项目太差,就拍脑袋决策跟着感觉走,其实只要一开工就能发现问题。

4. 错误估算投资成本,以为花点小钱就能成功,错误地预估投资成本和投资利润或者存在盲目的自信。

5. 缺少盈式,前期投入无法平衡。很多旅游投资偏重空间规划和业态规划,忽略了项目的盈利模式,或者是赌政府给的平衡用地。

6. 重建设、轻运营,认为项目建好就能招到商,就会有游客来消费、来买单,其实这是一个非常大的一个误区。

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